Calculadora de Consórcio de Imóvel

Depende do seu perfil. O consórcio de imóvel não cobra juros nominais — o custo financeiro é a taxa de administração (estimativa de mercado: 12%–26% total do plano, default 18%) mais um fundo de reserva pequeno (0%–2%). Em troca, você não tem data garantida para receber o imóvel: a contemplação pode acontecer em qualquer mês do plano (planos típicos de 120 a 240 meses), por sorteio ou lance. Funciona bem como poupança forçada de longo prazo, sem pressa de data certa; funciona mal se você precisa do imóvel numa data específica — nesse caso, financiamento é mais previsível. Simule com os seus números para ver o custo total e o cenário de contemplação.

Aumenta. Por lei (Lei 11.795/2008, Art. 24 e Art. 27 §1º; Res. BCB 285/2023, Art. 6º), o crédito do consórcio acompanha o preço do bem (ou o índice do contrato) e é reajustado a cada aniversário do grupo (12 meses) — inclusive depois de você ser contemplado. Como a parcela é um percentual fixo do crédito, ela sobe na mesma proporção. Para imóvel, o índice de referência mais comum é o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção); nossa calculadora usa uma estimativa editável (default: 6,8% a.a., medido no acumulado de 12 meses) — o índice real e a magnitude variam por contrato. Não existe consórcio de imóvel com parcela igual do início ao fim.

É o valor que a administradora cobra pela gestão do grupo — um percentual sobre o valor total da carta de crédito, cobrado ao longo de todo o plano (não por ano). Para imóvel, a faixa típica de mercado é de 12% a 26% do total do plano (nossa calculadora usa 18% como default, estimativa a confirmar — a taxa real varia por administradora e por prazo). Some-se a isso o fundo de reserva (tipicamente 0% a 2%, parcialmente restituível se não usado). Diferente de uma taxa anual, é sempre um percentual do total contratado.

Ninguém garante — nem a administradora. Na assembleia mensal, as contemplações por sorteio ocorrem antes das por lance (Res. BCB 285/2023, Art. 12, I), e você pode ser sorteado em qualquer mês, do primeiro ao último do plano. Dar um lance pode antecipar a contemplação, mas não garante: só o lance vencedor é contemplado, apurado pelas regras do seu contrato (Art. 13, parágrafo único; Art. 2º, XII), e a contemplação só é homologada depois que a administradora recebe efetivamente o valor (Art. 12, II). Use a calculadora para simular cenários (contemplação cedo, no meio ou no fim do plano) — nunca uma data prevista.

Um valor real, que depende de quando você sai. Ao desistir (ou ser excluído), você tem direito a um crédito parcial: o percentual do plano já cumprido em meses, aplicado sobre o valor atualizado do bem — não sobre a soma nominal do que você pagou (Lei 11.795/2008, Art. 30; Res. BCB 285/2023, Arts. 11, 15-III, 21, 33). A taxa de administração e o fundo de reserva pagos até ali não voltam. A diferença entre o que você pagou e o que recebe de volta é o prejuízo estimado — e ele só é liberado quando você for sorteado (não na hora em que pede a saída), o que pode levar até o fim do grupo. Use o simulador de desistência da calculadora com o seu mês de saída para ver o número exato.

Sim, com regras próprias. O FGTS pode ser usado para dar ou complementar um lance, completar o valor da carta na hora da compra, ou amortizar/quitar o saldo devedor — sujeito às condições do FGTS para uso habitacional (Lei 8.036/1990, Art. 20) e às normas da Caixa Econômica Federal / Conselho Curador do FGTS (teto de valor do imóvel, não possuir outro imóvel residencial no município, tempo mínimo de contribuição, entre outras). Ainda não simulamos o valor exato do FGTS na calculadora — confirme sua elegibilidade e o valor disponível diretamente na Caixa ou na sua administradora.

Depende do que você mais valoriza: previsibilidade de data ou custo total menor. O financiamento imobiliário te dá o imóvel imediatamente, mas cobra juros mês a mês (Price ou SAC). O consórcio não tem juros nominais — só a taxa de administração — mas a contemplação é incerta e pode levar o plano inteiro. Ainda não temos um comparativo dedicado consórcio-vs-financiamento para imóvel no ar; enquanto isso, simule o financiamento imobiliário separadamente e compare o total pago nas duas modalidades com os seus próprios números.